柬埔寨工业园区企业常见法律问题解析

一、与工厂土地和厂房租赁有关的法律问题

1、土地尽职调查

-土地所有权证检索

-诉讼检索

-抵押登记记载

-买卖不破租赁及例外

-房产税缴纳情况

2、厂房尽职调查

-厂房的建筑证照许可是否齐备

-消防合规证书

二、建筑证照许可的最新要求

在2019年《建筑法》生效之前

-建筑许可证（Construction Permit）

-开工证（Permit to Open Construction Site）

-完工证（Permit to Close Construction Site）

在2019年《建筑法》生效之后（操作上从2022年开始）

-建筑许可证（Construction Permit）

-开工证（Permit to Open Construction Site）

-使用证书（Occupancy Open Certificate）--并非简单的名称变更

操作上从2022年开始：

-使用证书（Occupancy Open Certificate）签发之前需要土建部认可的具有资质的质量检测机构出具结、消防和机电合规证书；

-使用证书需要明确规定建筑的特定使用功能，且变更使用功能需要批准；

-使用证书签发后需要定期进行建筑质量核查（工业建筑每5年核查，住宅和宿舍每10年核查，消防结构每2年核算，危险建筑逐年核查）。

-建筑物所有权转让（因为土地所有权或者承租权发生变动时，需要在省国土建设局变更使用证书上登记的建筑所有权人）；

待进一步澄清的问题：

-建筑所有权转让而进行所有权证书主体变更是是否会带来印花税问题？

-使用证书是否构成建筑物的法定权属证明？

三、合同中对争议解决方工的选择

柬埔寨法律中没有专属管辖的规定，可供选择的争端解决方式一般包括：

-柬埔寨有权法院的民事诉讼流程（专门的商业法院即将设立）

-柬埔寨法院体系为三级三审制度（相比中国的四级两审制度）：省市初审法院，上诉法院（四个），最高法院；

-民事刑事交叉流程；

-在柬埔寨国家商业仲裁中心（NCAC）仲裁；
-在中国大陆进行仲裁（若双方均为中资企业）；

-在香港、新加坡或其它境外法域进行仲裁；
柬埔寨于1960年加入了《关于承认和执行外国仲裁裁决的公约》（纽约公约）成员国；

仲裁不排斥柬埔寨法院对特定交道进行促使的权力。

四、中柬社保新规的实践问题

2021年3月4日，内阁会议颁布了第32号关于劳动法项下劳动者的退休金机制的行政法规（次法令）

2021年8月19日，内阁会议颁布了第144号关于决定社保计算基础薪资的行政法规（次法令）

2022年7月5日，劳动和职业培训部（MLVT）颁布了Prakas 168/22关于强制退休金和自愿退休金制度的规章----确定于2022年10月1日起缴存退休金；

有待澄清的问题：

-外籍员工是否需要缴纳退休金社保？----中柬之间尚无互勉退休金社保的协议；

-外籍员工离开柬埔寨时，是否可申请提前支取退休金？

-退休金社保是全额统筹账户，个人账户，或混合模式？

五、中国社保新规

中国人社部《社会保险基金行政监督办法》（2022年2月9日人力资源社会保障部令第48号公布自2022年3月18日起施行）----打击代缴，已有刑事案例：

第三十二条，用人单位、个人有下列行为之一，以欺诈伪造证明材料或者其它手段骗取社会保险待遇的，按照《中华人民共和国社会保险法》第八十八条的规定处理。

（一）通过虚构个人信息、劳动关系，使用伪造、变造、或都盗用他人可用于证明身份的证件、提供虚假证明材为等手段虚构社会保险参保条件、违规补缴、骗取社会保险待遇的。

操作：
（1）母公司代缴：是否须同比代扣代缴个人所得税；是否与母公司构成劳动关系？

（2）自由职业者名义缴纳：可能构成虚假申报；
（3）以在境外工作个人名义缴纳：仅能缴存基本养老保险。